Eiendomsmeglers ansvar ved skjulte mangler
Eiendomsmegler er ofte sittende mellom selger og kjøper, men har et eget juridisk ansvar. Hvis megleren har gitt feil opplysninger eller skjult kjente mangler, kan du som kjøper kreve erstatning, separat fra selgers ansvar.
Lovgrunnlaget
Eiendomsmeglingsloven av 2007 regulerer meglers virksomhet:
- § 6-7: Undersøkelses- og opplysningsplikt
- § 6-3: God meglerskikk
- Erstatningsansvar: følger av alminnelig profesjonsansvar (uaktsomhet/culpa)
Meglerforetaket er prinsipalt ansvarlig, men megler personlig kan også holdes erstatningsansvarlig.
Opplysningsplikten
Megler skal opplyse om alle forhold av betydning for kjøper:
- Eiendommens beskaffenhet (areal, alder, materialer)
- Servitutter og rettigheter
- Pågående eller planlagte rehabiliteringer (i borettslag)
- Felleskostnader og fellesgjeld
- Kjente mangler
- Pågående naboklager eller byggesaker
Når er megler ansvarlig?
Ansvar foreligger ved culpa (skyld). Eksempler:
- Megler skjulte kjent mangel
- Megler gav feil arealopplysninger
- Megler unnlot å undersøke tinglyste servitutter
- Megler gav misvisende informasjon i salgsoppgave
- Megler unnlot å informere om kjent fuktproblem
Megler er ikke ansvarlig for forhold han ikke kunne ha kjent til ved alminnelig undersøkelse.
Slik klager du
- Skriftlig klage til meglerforetaket først
- Hvis ikke løsning, send klage til Reklamasjonsnemnda
- Hvis uttalelsen ikke fører frem, bring saken inn for tingretten innen foreldelsesfristen på 3 år
- 3 års foreldelsesfrist generelt
Reklamasjonsnemnda
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester er gratis tvisteløsning. Saksbehandlingstid 4-6 måneder. Nemnda gir rådgivende uttalelser, ikke bindende vedtak. Følges ikke uttalelsen, kan saken bringes inn for tingretten.
Mer info på reklamasjonsnemnda.no. For komplekse saker, kontakt advokat med erfaring i boligrett.
Ofte stilte spørsmål
Når er eiendomsmegler ansvarlig?
Når megler kjente til eller burde kjent en mangel og ikke opplyste om det, eller når megler ga feilaktige opplysninger som kjøper bygde på.
Hvordan klager jeg på megler?
Først til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (gratis, gir rådgivende uttalelse). Hvis uttalelsen ikke fører frem, til tingretten innen 3 års foreldelsesfrist.
Hva kan jeg kreve?
Erstatning for tap som følge av meglers culpa: prisavslagets størrelse, ekstrautgifter, eventuelle utbedringskostnader.
Hvilken foreldelsesfrist gjelder?
3 år fra du oppdaget eller burde oppdaget mangelen og at megler hadde culpa, etter foreldelsesloven § 9.
Relaterte temaer
Flere artikler om boligrett
- Utleier-oppsigelse, slik beskytter du leieretten
Reglene for når utleier kan og ikke kan si opp leieforholdet, og hvordan du protesterer.
- Urimelig husleieøkning, dine rettigheter og klage
Reglene om når og hvor mye leien kan settes opp, og hva du gjør hvis økningen er urimelig.
- Tinglysing av borettslag og sameie, slik fungerer det
Forskjellene mellom tinglysing i borettslag og sameie, og hva det betyr for kjøp og pant.
- Radon i bolig, slik håndterer du erstatningskrav
Hva du kan kreve hvis du oppdager høye radonverdier etter boligkjøp.